Bijna alle crisissen behoren geheel of gedeeltelijk tot haar portefeuille. Wonen voor aandachtsgroepen, armoede en schulden, asiel en inburgering. Om er maar een paar te noemen. De gevolgen van het woningtekort raken al haar dossiers, zegt Froukje de Jonge. “Een huis betekent veiligheid en rust. Een huis is van jou, dat hoef je niet te beschermen, te bevechten. Dan pas kun je beginnen met een leven opbouwen.” Voor de zomer bezocht ze nog een aantal projecten van Housing First in Almere. “Ik ging op de koffie bij mensen in hun ‘nieuwe’ eigen woning, mensen die om de meest uiteenlopende redenen uit de rails zijn gelopen en in de maatschappelijke opvang terecht zijn gekomen. Een van hen zei het mooi: ‘Als ik nu thuiskom, dan staat alles nog precies zoals ik het achterliet. Dat heb ik nog nooit gehad.’” Maar de realiteit is natuurlijk dat er steeds meer mensen in Nederland zitten te springen om een huis, weet de wethouder. Ze somt op: mensen die in scheiding liggen, die nog bij hun ouders wonen, mensen uit de maatschappelijke opvang, in de asielzoekerscentra en er zijn lange wachtlijsten voor begeleid wonen. “Ook de toeslagenouders hebben vaak een huis nodig, omdat ze dit door schulden of scheiding zijn kwijtgeraakt.” In Almere, met 224.000 inwoners, wonen naar rato de meeste gedupeerden: ruim 2.400 ouders. “Ik zie hun gezichten, hoor hun verhalen. Allemaal vertellen ze hoe moeilijk het is wanneer je niet uit dat gevecht kan komen van het overleven van iedere dag.”
Dolende zielen
De Jonge vertelt over het azc dat midden in het centrum van Almere ligt. Ze woont er dichtbij en komt er vaak. “Het ligt op een mooie locatie, niet weggedrukt ergens in de weilanden. Dicht bij winkels, bij alle voorzieningen, maar daar wonen wel 800 mensen op een kluitje. En dan zit er nu nog de crisisnoodopvang met 500 plaatsen naast: 1.300 mensen bij elkaar. Ze delen een kamer met z’n vijven. Niemand is daar in goeden doen; iedereen is onzeker en bezorgd over familieleden in het land van herkomst. Hoe moeten zij met al die dolende zielen om zich heen een bestaan gaan opbouwen?” Dat is bijna onmogelijk, begrijpt De Jonge. Nee, niemand hoeft haar te vertellen hoe groot de gevolgen van het woningtekort zijn. “Op onze wachtlijst voor sociale huur staan bijna 56.000 mensen. Per maand komen er 100 woningen vrij. De wachttijd is ongeveer 10 tot 12 jaar.” Ze benadrukt dat er ook veel mensen op staan die zich wel hebben ingeschreven, maar niet actief op zoek zijn. “Samen met de woningcorporaties hebben we geconcludeerd dat er zo’n 12.800 actief woningzoekenden in Almere zijn.”
Fundamentele keuzes
om ‘heel kritisch naar de woonvisie en -plannen te kijken.’ Bovendien werd Almere door de enorme achterstand in het huisvesten van statushouders door de provincie gewaarschuwd. Als de gemeente niet snel met een plan kwam, dan zou de provincie het overnemen. Op de dag van de deadline diende de stad een plan in. “Er lag eerder al een plan, maar dat heb ik teruggetrokken. Mij werd helder dat de woningbouwcorporaties daar grote problemen mee hadden, aangezien het voorbijging aan de nood bij andere doelgroepen. Ik realiseerde me dat ik het probleem alleen op papier aan het oplossen was.” De Jonge ging met woningcorporaties en zorgorganisaties om tafel. Een wicked problem kun je alleen gezamenlijk oplossen, zegt ze. In het nieuwe plan zijn twee fundamentele keuzes gemaakt. “Eén: we prioriteren geen groep boven een andere, we houden ruimte om passend toe te wijzen. En twee: we kiezen nadrukkelijk voor spreiding. We willen niet concentreren. Almere is een prachtige inclusieve stad, met heel veel nationaliteiten. We hebben hier geen witte of zwarte scholen of wijken.”
Complexe competitie
Het was een heftige tijd, blikt ze terug. Vooral de berichtgeving waarin het beeld ontstond dat Almere geen statushouders wilde huisvesten, raakte haar. “Toen vorig jaar de berichten kwamen dat er in Ter Apel mensen buiten sliepen, waren wij de allereerste gemeente die met het COA afsprak om 500 mensen extra op te vangen. Daarnaast hebben we nog 250 mensen in de oude brandweerkazerne opgevangen. In totaal 750.” Ze verheft even haar stem: “Ik laat me écht niet vertellen dat deze gemeente geen warm hart heeft voor nieuwkomers. Almere bestáát uit nieuwkomers. Dit is geen ver-van-mijn-bed-show. Ik kom vaak bij het azc en dan denk ik: shit, de helft van de mensen hier moet eigenlijk een huis hebben. Maar als ik hen prioriteer, dan betekent dat iets voor de dak- en thuislozen, voor de vrouw die met drie kinderen uit de vrouwenopvang weg wil. Of voor de jonge man van 31 die nog bij zijn ouders op zolder woont.” Het is een complexe competitie van trieste verhalen. “Ik vind dat echt ingewikkeld. We kunnen dit probleem alleen met elkaar en gebalanceerd oplossen, waarbij we elke keer weer moeten stilstaan bij de gevolgen voor de een en de ander. Wie betaalt de prijs voor onze keuzes?”
Blijven puzzelen
De nieuwe aanpak – niet prioriteren, niet concentreren – begint de eerste vruchten af te werpen. “We zijn er nog lang niet, maar het goede nieuws is wel dat we voorliggen op schema. Ambtenaren hebben wekelijks overleg met woningcorporaties in een taskforce, die gezamenlijk kijkt hoe we de best geschikte woningen kunnen vinden. Vanaf deze maand sluiten ook de zorg- en welzijnsorganisaties aan.” De taskforce in Almere onderzoekt onder meer of er nog vastgoed leegstaat en of ze daar in overleg met corporaties wat mee kunnen. “Ook wordt er gekeken naar de mogelijkheid om van grotere huizen de huur af te toppen, zodat er gezinnen in kunnen die dat nu niet kunnen betalen.”
Het blijft puzzelen en daarom is het volgens de wethouder belangrijk dat iedereen aan tafel zit die puzzelstukjes in handen heeft. “Naast deze lijn werken we hard aan het vergroten van het aantal woningen. Denk aan flexwoningen, aan splitsen en extra woonlagen op bestaande complexen plaatsen. We kopen vastgoed op. We doen er alles aan, en dan moet het allemaal lukken.” Desondanks blijven de slapeloze nachten. “Bijvoorbeeld door het verdrietige verhaal van een jong patiëntje dat al lange tijd in het ziekenhuis lag. Dat kindje kon pas weer naar huis als het gezin een aangepaste woning had. Deze mensen hebben een jaar moeten wachten. Daar schaam ik me enorm voor. Ook het leven van dat gezin stond op pauze en daar ben ik verantwoordelijk voor.”
Elke woning is er één
Het woningtekort dwingt tot meer samenwerking tussen overheid, corporaties en ontwikkelaars en tot creatieve oplossingen. Soms ligt de focus op specifieke doelgroepen, de andere keer wordt er naar de kansen van bestaande bouw gekeken. Elke woning is er één. Sprank licht er aantal voorbeelden en ontwikkelingen uit.
Gelderland: verhuiscoaches
De provincie Gelderland begon eind 2021 met de inzet van verhuiscoaches om te zorgen voor meer doorstroom in de sociale huursector. Deze coaches begeleiden 55-plussers met een verhuiswens. Zij wonen vaak in een grotere sociale huurwoning en deel van hen wil verhuizen naar een kleinere woning die beter past bij hun wensen en toekomst. Inmiddels zijn er zes provinciale verhuiscoaches actief die in nauw contact staan met gemeenten en woningcorporaties. “Onze verhuiscoaches bieden persoonlijke begeleiding: ze gaan in gesprek over de huidige woning, de woonwensen en verhuisbelemmeringen.
Mensen zijn vaak bang dat ze veel meer huur gaan betalen voor een kleinere woning”, vertelt Mirjam Zerstegen, kwartiermaker doorstroming sociale huur bij de provincie Gelderland. De coach brengt ook de huidige en toekomstige woonlasten in beeld en zet de voor- en nadelen op een rij. “Veel woningcorporaties komen de verhuizende huurders tegemoet: soms krijgen ze een huurkorting of houden ze dezelfde huur. Er zijn ook corporaties die de huurder helpen bij het ‘verhuurklaar’ maken van de woning.” Huurders kunnen bij de provincie ook een eenmalige verhuisvergoeding aanvragen na afloop van het traject met de coach. “Inmiddels hebben we zo’n 600 verhuisvergoedingen van 2.000 euro verstrekt. Niet iedereen komt overigens in aanmerking voor deze vergoeding, dus er zijn in totaal meer mensen verhuisd.”
Trap niet meer op
De doelgroep van huurders van 55 tot 100 jaar is divers. “We horen verhalen van ouderen die nog maar de helft van hun woning gebruiken of de trap niet meer op kunnen. Onze persoonlijke begeleiding zet huurders en hun (klein)kinderen aan het
denken. Wordt het huis van moeder niet te groot? Is ze niet beter af in een kleinere, fijnere woning?” De aanpak is maatwerk en soms arbeidsintensief, zegt Zerstegen. De zoektocht naar een geschikte seniorenwoning die bij de huurders in de smaak valt, is vaak niet eenvoudig. “Mensen zijn soms heel specifiek, ze willen wel verhuizen maar dan naar nummer 57 van dat ene wooncomplex. Onze coaches helpen hen bij dat proces. Schetsen voor- en nadelen, vertellen wat een buurt te bieden heeft.”
De Gelderse kwartiermaker wordt regelmatig benaderd door andere woningcorporaties en gemeenten die ook met eigen verhuiscoaches aan de slag willen. “Het is een mooie aanvulling op alle andere maatregelen die nodig zijn om het woningtekort op te lossen. Elke woning die vrijkomt, is er een. Veel mensen willen best doorstromen naar een woning die beter bij ze past, maar hebben er simpelweg nog niet eerder over nagedacht of zijn bang voor alles wat daarbij komt kijken. Onze verhuiscoaches gooien een balletje op en verlagen de drempel, op een persoonlijke manier.”
Den Bosch: woningsplitsen
Creatief omgaan met bestaande bebouwing: het Rijk ziet veel potentie in woningsplitsen, waarbij van een bestaande woning
twee of meerdere zelfstandige woningen worden gemaakt. Dit kan volgens woonminister De Jonge tot 2030 tienduizenden extra woningen opleveren. Koplopers op dit gebied zijn de gemeente ’s-Hertogenbosch en woningcorporatie Zayaz. Ook in de Brabantse hoofdstad staan duizenden mensen op de wachtlijst en is de wachttijd opgelopen tot zeker tien jaar.
Portefeuillemanager Erik van den Oord van Zayaz: “In Den Bosch hebben we heel veel vergrijzende huurders én een groeiend aantal eenpersoonshuishoudens. Terwijl de helft van de huurwoningen relatief grote eengezinswoningen met een tuintje zijn. Ja, dan is de rekensom gauw gemaakt en kun je beter inzetten op woningsplitsen of cohousing.” Een goede samenwerking met de gemeente is cruciaal, benadrukt manager vastgoed Will Simons. Zayaz en de vier andere Bossche woningcorporaties waren nauw betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie van de gemeente. “We staan samen voor deze enorme complexe opgave. Dan is onderling vertrouwen erg belangrijk, met respect voor elkaars kaders en belangen.”
Het is niet eenvoudig om in Nederland grote hoeveelheden woningen te bouwen. “Niet om locaties te vinden, niet om aan alle weten regelgeving te voldoen.” Slimme oplossingen voor de bestaande bouw zijn daarom óók nodig. Van den Oord: “Zo heeft de gemeente het aanvragen van vergunningen eenvoudiger gemaakt. Ook de parkeernorm – wanneer er meer mensen in een woning komen wonen, zijn er vaak ook meer parkeerplaatsen nodig – is aangepast.”
Sociaal vraagstuk
Al sinds 2019 experimenteert Zayaz met woningsplitsen. De corporatie begon met het splitsen van grote ‘drive-in woningen’ in twee of drie appartementen. Simons: “We hebben toen al met onze aannemers gesproken. Hoe kunnen we dit efficiënt doen? Wanneer is een woning geschikt, wat zijn de criteria? Dat is nu allemaal helder.” Zayaz kijkt ook naar de samenstelling van de wijk, benadrukt Van den Oord. “Onze doelgroep bestaat uit mensen met een wat lager inkomen of zonder inkomen uit werk. Een aantal mensen stroomt uit de zorg door naar een sociale huurwoning.
Het woonvraagstuk is ook altijd een sociaal vraagstuk. Wie past in deze wijk en in deze straat?” Omwonenden zijn niet altijd blij met woningsplitsing in de straat. Ze vrezen meer geluids- of parkeeroverlast. Simons: “Het is belangrijk dat je, juist bij dit soort nieuwe oplossingen, helder en transparant bent.” Zayaz hoopt de komende tien jaar tweehonderd huizen te splitsen. “Geen enorme aantallen, maar ook andere woningcorporaties zijn hiermee bezig. Als we alle initiatieven bij elkaar optellen – ook de bouw van flexwoningen en cohousing –, dan komen we tot een behoorlijke uitkomst.”
Meerdere gemeenten: actief grondbeleid
Gemeenten moeten niet alleen in obstakels denken, of het nu gaat over wet- en regelgeving of boze buurtbewoners. Dat zegt Maarten Hoorn, opgavemanager wonen, ruimte en leefbaarheid bij Platform 31. “Lange tijd waren gemeenten gericht op beheer. De ontwikkeling lieten ze vooral aan projectontwikkelaars over. Daarin moet een omslag komen. Gemeenten kunnen veel doen door bijvoorbeeld woningsplitsen en optoppen makkelijker te maken. Ook een actief grondbeleid is belangrijk; gemeenten zijn daar nog erg terughoudend in. Ze zijn de crisis tussen 2012 en 2014 niet vergeten, toen ze met grote verliezen grond moesten afboeken. Het vraagt lef om weer zelf grond te gaan verwerven.”
Onderzoek van Platform 31 laat zien dat gemeenten veel meer gebruik kunnen maken van juridische instrumenten. “Denk aan een Vereveningsfonds dat geld beschikbaar kan maken voor het realiseren van sociale huurwoningen: een projectontwikkelaar die meer sociale huur-woningen bouwt dan het vastgestelde percentage, krijgt dan subsidie uit het fonds. Of denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten die eigenaren verplicht om een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd, bij verkoop eerst aan de (lokale) overheid aan te bieden. Onteigenen, dat doe je natuurlijk niet zomaar op een achternamiddag, maar nu de urgentie zo hoog is, kunnen deze instrumenten wel vaker worden ingezet.” Hoorn besluit: “Gemeenten hebben nu vaak koudwatervrees, maar als je niets doet, gebeurt er ook niets. Dit tekort is niet van vandaag of morgen opgelost en daarom blijft het zoeken naar oplossingen.”
Rotterdam: optoppen
Optoppen kan tot 2030 wel 80.000 tot 160.000 woningen opleveren, schreef minister De Jonge van Wonen in mei aan de Tweede Kamer. Op de platte daken van veel naoorlogse corporatiewoningen kunnen prima extra woningen worden gebouwd, is het idee. Vastgoedontwikkelaar VORM ontwikkelt de BuurtBoost Optopper: een modulaire houten prefab woning die boven op bestaande wooncomplexen kan worden geplaatst. De gemeente Rotterdam is enthousiast. De stad wil tot 2040 liefst 50.000 nieuwe woningen realiseren en alle beetjes helpen.
Woonwethouder Zeegers nam eerder dit jaar samen met De Jonge dan ook een kijkje bij het prototype van de optopper. “Het voordeel is dat het geen extra beslag legt op de ruimte in de buurt en je kunt ook een ander woningtype aan de buurt toevoegen. Veel naoorloogse wijken zijn qua bouw en samenstelling toch wat monotoon. Ook zijn er vaak zorgen over de leefbaarheid. De gemiddelde woningbezetting in deze buurten is sinds de jaren zestig ook bijna gehalveerd, met als gevolg dat voorzieningen verdwijnen”, zegt Mariëtte Broesterhuizen, strategisch manager BuurtBoost bij VORM.
Optoppen zorgt volgens haar voor meer dan alleen extra woningen, omdat het hele complex een – duurzame – oppepper krijgt. “Vaak gaat om portiekflats, met alleen een trap. Door het toevoegen van een extra woonlaag en een lift kunnen senioren langer in hun woning blijven wonen of doorstromen naar een kleinere, beter passende woning op het dak. En door bijvoorbeeld tweekamerappartementen boven deze flatgebouwen te zetten, verandert ook de samenstelling van de buurt.”
Vaste draaiboeken
VORM werkt inmiddels met twee woningcorporaties in Rotterdam aan verschillende projecten. Broesterhuizen verwacht dat in het voorjaar van 2024 de eerste BuurtBoost Optoppers worden geplaatst. “Verdichting gaat ook vaak samen met renovatie en verduurzaming van de bestaande woningen. Dat zijn grote opgaven.” Naast optoppen kijkt VORM samen met de verschillende partners in de wijken naar andere mogelijkheden, zoals het aanplakken van woningen. “En er liggen kansen in het aanpakken van de plint. Deze onderste lagen van flats zijn vaak gesloten, door bergingen of garages.”
Al dit soort initiatieven zijn niet eenvoudig, weet Broesterhuizen. “We hebben nu wel een modulair prefab product, maar elk project is toch weer maatwerk. Bestaande bouw is namelijk iedere keer weer anders. Het verhaal heeft een technische en een sociale kant. Je moet de buurt meenemen. En we hebben natuurlijk ook te maken met wet- en regelgeving.” Zij pleit voor meer standaardisering, voor vaste draaiboeken. “Elke gemeente is toch weer haar eigen wiel aan het uitvinden, maar we hebben nú woningen nodig.” De ontwikkelaar zit vaak met het Rijk, gemeenten en corporaties aan tafel om over dit ‘grote maatschappelijk probleem’ te spreken. “Alleen samen kunnen we voor versnelling zorgen, dat is helder. Daarom is het belangrijk dat het intern bij gemeenten en corporaties breed wordt gedragen. Als we allemaal op ons eigen eilandje blijven zitten, dan gebeurt er niets.”
Meerdere gemeenten: voorrang voor bepaalde groepen
Werkzaam in het onderwijs, zorg of bij de politie? Steeds meer gemeenten geven deze professionals – onder voorwaarden – voorrang bij het vinden van een huurwoning. Op deze manier proberen onder meer Amsterdam, Rotterdam en Utrecht juist mensen in tekortberoepen aan te trekken. Dit betekent overigens niet dat voor hen de wachtlijsten meteen verdampen. ‘Ook als u recht heeft op voorrang, houdt u rekening met een wachttijd, de vraag naar betaalbare huurwoning is namelijk veel groter dan het aanbod’, tempert Rotterdam op de site al te hooggespannen verwachtingen.
Uit het onderzoek ‘Wie woont en werkt er nog in de stad?’ door de Hogeschool van Amsterdam – in opdracht van het Kenniscentrum Ongelijkheid – blijkt hoe het tekorten op de arbeidsmarkt én woningmarkt leiden tot opeenstapeling van sociale ongelijkheid. ‘Personeelstekorten zijn het grootste in de wijken met veel kinderen met leer- en ontwikkelingsachterstanden. Voor scholen met kwetsbare leerlingenpopulaties is het aantrekken en behouden van leerkrachten juist extra belangrijk’, aldus de onderzoekers.
Het zijn zeker niet alleen de tekortberoepen die voorrang krijgen. In de huisvestingsverordening mogen gemeenten urgente doelgroepen benoemen die voorrang krijgen. In de meeste gemeenten gaat het om mensen met medische urgentie, statushouders en mensen die komen uit maatschappelijke opvang of beschermd, blijkt uit een enquête van de VNG. Een groot aantal gemeenten wijst ook mensen aan die dakloos dreigen te worden of uit jeugdbescherming komen.
Lastig kiezen
En dan hebben alle gemeenten de verplichte taakstelling om statushouders te huisvesten. Zo trok de gemeente Utrecht de landelijke aandacht met het besluit om vorige zomer gedurende zes weken de meeste vrijkomende huurwoningen aan
statushouders te geven. In korte tijd werden ruim 450 statushouders gehuisvest. Hierdoor liep Utrecht de grote achterstand op de taakstelling in en werden overvolle opvanglocaties ontlast, zoals Ter Apel waar mensen toen buiten sliepen.
Het blijft voor gemeenten lastig kiezen tussen zoveel mensen die allemaal dringend een woning nodig hebben. Lang niet alle gemeenten hebben overigens een urgentieverordening; op veel plaatsen zijn het de corporaties die over de toewijzing gaan. Dat gaat veranderen. Na de invoering van de Wet inzake versterking Regie Volkshuisvesting, die ter goedkeuring bij de Raad van State ligt, moeten vanaf 2025 alle gemeenten een urgentieverordening hebben. Dit moet ervoor zorgen dat de huisvestingsopgave van kwetsbare groepen ‘evenwichtig wordt verdeeld’.
