Op alle 365 blaadjes staan de foto en een noodkreet van een woningzoekende in Nederland. ‘Na een relatiebreuk woon ik noodgedwongen bij mijn ouders.’ ‘Al vijf jaar heb ik geen plek om mijn kinderen fatsoenlijk te ontvangen.’ ‘Mijn zoon en ik wonen in een studentenhuis.’ De kalender is een initiatief van de koepel van Rotterdamse woningcorporaties, die de woningnood zo een gezicht wilde geven. Spies is er blij mee. “Zo zie ik elke dag voor wie we het doen.”
In januari volgde ze Martin van Rijn op als voorzitter van koepelorganisatie Aedes, waarbij 258 woningcorporaties zijn aangesloten, die samen ruim 2,2 miljoen sociale huurwoningen bezitten in Nederland. Het is de volgende functie waarin Spies, die eerder namens het CDA Tweede Kamerlid, minister en burgemeester was, opereert in het hart van bestuurlijk Nederland. Maatschappelijke relevantie in het werk is een ononderhandelbare voorwaarde voor haar. En dat zit bij Aedes wel goed. “Wonen is een fundamenteel recht. Een woning is niet alleen een plek om te slapen, maar geeft ook bestaanszekerheid, stabiliteit en rust. Zonder veilig en betaalbaar huis komt deelname aan de samenleving in het geding. Die basis ontbreekt voor veel te veel mensen op het moment. Vooral jongeren, starters en mensen met een lager inkomen ervaren grote moeilijkheden.”
Komen we hier ooit nog uit?
“De wooncrisis is niet terug te voeren op één oorzaak: het is een complex samenspel van politieke keuzes, financiële beslissingen en ruimtelijke beperkingen. Tijdens de Woontop in december 2024 hebben Rijk, overheden, woningcorporaties en marktpartijen belangrijke afspraken gemaakt. Onder andere: een hoger bouwtempo, minder belemmerende regels, snellere vergunningsprocedures en betere samenwerking tussen gemeenten en corporaties. Het doel hiervan is dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan tweederde betaalbaar en minstens 30 procent sociale huur. Daarnaast gelden voor de woningcorporaties nog de landelijke en lokale prestatieafspraken met Rijk en gemeenten, onder meer over nieuwbouw, leefbaarheid en verduurzaming.
Tot nu toe zijn de gewenste woningaantallen niet gehaald. Politieke instabiliteit maakt de situatie lastiger. Denk bijvoorbeeld aan het onzalige kabinetsplan om twee jaar op rij de huren te bevriezen, waardoor de financiële mogelijkheden van onze leden zwaar onder druk zouden komen. Gelukkig is dit inmiddels van tafel. Laat onverlet dat het halen van alle doelen alleen gaat lukken als iedereen zich aan de afspraken houdt. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat we een jaar of tien nodig zullen hebben om helemaal op stoom te komen. En dan heb ik het nog niet eens over bijkomende problemen, zoals stikstof, netcongestie en personeelstekorten.”
Liesbeth Spies (1966)
studeerde rechten en economie aan de Rijksuniversiteit Leiden. Zij was onder meer Tweede Kamerlid voor het CDA, vicevoorzitter van de CDA-fractie, minister van Binnenlandse Zaken in het kabinet-Rutte I en gedeputeerde in Zuid-Holland. Van 2014 tot 2025 was zij burgemeester van Alphen aan den Rijn. Begin 2025 werd zij voorzitter van Aedes.
De afspraak is dat de corporaties 30.000 woningen per jaar gaan bouwen.
“In 2023 waren het er 18.000, in 2024 ruim 21.000 en dit jaar verwachten we ruim 24.000 woningen te bouwen. Naast uitbreiding van de woningvoorraad moeten woningcorporaties de bestaande sociale huurwoningen verduurzamen en energiezuinig maken. Dit alles vergt grote investeringen en daarvoor is langetermijnzekerheid cruciaal. Ofwel: consistent overheidsbeleid, zowel landelijk als lokaal. De komende jaren zullen de corporaties hun volledige investeringscapaciteit inzetten. Dat houdt in dat zij de bedragen gaan lenen die de toezichthouder maximaal toestaat. Tegelijk moeten we met het Rijk in gesprek over de belastingen die corporaties betalen. Gezamenlijk betalen zij jaarlijks 1,5 miljard euro aan winstbelasting. Ondanks dat zij geen winstoogmerk hebben en elke euro die aan huur binnenkomt willen besteden aan de volkshuisvesting. Die winstbelasting is ons een doorn in het oog, omdat al dit geld niet gaat naar het oplossen van de wooncrisis.”
Sommige woningmarktdeskundigen zeggen dat de nettogroei van de sociale huur veel kleiner uitvalt, omdat de corporaties jaarlijks duizenden huurwoningen slopen en verkopen.
“Het klopt, het zijn brutoaantallen. Maar gelukkig blijft de balans positief en worden er netto meer woningen toegevoegd. Misschien kunnen we hierover nog scherpere afspraken maken in de volgende ronde nationale prestatieafspraken tussen corporaties en het Rijk. Vaak zit er een belangrijke strategie achter sloop en verkoop. Soms passen verouderde woningen niet meer in de voorraad en soms hebben corporaties de verkoopopbrengst nodig om nieuwbouwplannen te financieren. Voor sommige corporaties is sociale verkoop ook een middel om de zittende huurders in aanmerking te laten komen voor de koopmarkt en doorstroming op gang te brengen.”
Gaat de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting helpen?
“Het is goed dat de minister straks het laatste woord heeft over hoeveel, waar en voor wie er wordt gebouwd. Maar het is jammer dat het oorspronkelijke percentage van 30 procent sociale woningbouw per gemeente is afgezwakt tot 30 procent per regio. Wij zijn bang dat dit gaat leiden tot een oeverloos regionaal babbelcircuit. Dat kost allemaal tijd – tijd die we niet hebben. Het risico is dat gemeenten hun verantwoordelijkheid willen ontlopen. Ik zie nu al gebeuren dat gemeenten die al veel sociale huur hebben, nog meer woningen moeten realiseren. En dat gemeenten die sinds jaar en dag een klein aantal sociale huurwoningen hebben, daaraan vasthouden. Ik heb geen begrip voor gemeentebesturen die het zo aanpakken. Het is niet solidair. We zijn er met z’n allen verantwoordelijk voor om de woningmarkt minder overspannen te maken. Vaak hebben kleinere gemeenten een relatief kleiner percentage sociale huurwoningen. Ook zij zullen aan de bak moeten.”
Het wetsvoorstel moet worden gerepareerd, omdat het in z’n huidige vorm discrimerend uitpakt. Dan gaat het om het in de Tweede Kamer aangenomen amendement dat inhoudt dat statushouders in geen enkele omstandigheid voorrang kunnen krijgen bij het toewijzen van een sociale huurwoning. Ook niet om medische of veiligheidsredenen.
“Samen met gemeenten is Aedes ten strijde getrokken tegen dit amendement. Het is ongrondwettelijk en niet effectief. Als urgentie nooit meer mogelijk is, dan wordt de uitstroom uit azc’s nog problematischer. Het brengt hoge kosten met zich mee als grote aantallen statushouders nog langer in azc’s moeten verblijven. Dat geld kunnen we beter investeren in het uitbreiden van de woningvoorraad. Voor gemeenten is het helemaal vervelend, omdat zij een wettelijke taakstelling hebben om een minimumaantal statushouders per jaar te huisvesten. Zonder het verlenen van voorrang lukt dat niet. Statushouders staan namelijk nooit tien jaar ingeschreven als woningzoekende. Gemeente hebben dan dus wel de verantwoordelijkheid, maar niet de instrumenten.
Kijk nu eens naar de feiten. De lange wachtlijsten in de sociale huur worden niet veroorzaakt door statushouders. In de meeste gemeenten wordt nog geen 10 procent van de vrijkomende woningen toegewezen aan deze groep. Een aantal corporatiedirecteuren heeft laatst berekend dat als we alle statushouders zouden huisvesten die nu in een opvanglocatie verblijven, de wachttijd voor alle andere mensen met zes weken toeneemt.”
Ook dakloosheid – met een bredere definitie – is geen erkende reden voor een urgentieverklaring.
“In de wet staat dat dakloze mensen eerst in de maatschappelijke opvang moeten zitten vóórdat ze urgentie krijgen. Door deze smalle definitie van dakloosheid vallen veel mensen die wel dak- en thuisloos zijn buiten de boot. Wachten totdat mensen in de opvang terechtkomen, heeft grote nadelen voor de betrokkenen en kent hogere maatschappelijke kosten. Daarom vinden wij dat álle mensen die volgens de ETHOS-definitie dakloos zijn, in de wet urgent moeten worden. ETHOS staat voor European Typology of Homelessness and Housing Exclusion, waarbij dakloosheid wordt gezien als een gebrek aan volwaardige huisvesting. Helaas is dit pleidooi niet gehonoreerd.”
“ETHOS geeft een preciezer beeld van het aantal mensen zonder dak boven hun hoofd dan de schattingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Aedes en veel andere instanties gebruiken deze nieuwe telmethode. De meeste gemeenten doen dat nog niet, vermoedelijk omdat ze dan voor nóg meer inwoners een zorgplicht krijgen. Enerzijds begrijpelijk, anderzijds denk ik: kijk het beest maar in de bek, want dan weet je tenminste hoe groot de opgave is waar je voor staat.”
Een belangrijk doel van de wet is om te zorgen voor combinaties van wonen, zorg en ondersteuning.
“De vergrijzing en toenemende zorgvraag maken dit noodzakelijk. Gemeenten en corporaties moeten samen levensloopbestendige woonconcepten ontwikkelen, met voorzieningen en ondersteuning in de buurt. Zo voorkomen we dat kwetsbare groepen tussen wal en schip vallen. Deze woonzorgvisies moeten worden vastgesteld op lokaal niveau. De druk op de woningmarkt en het aantal zorgbehoeftige inwoners verschilt immers sterk per gemeente.
In het land zie ik mooie voorbeelden. Zo heeft woningcorporatie Portaal in Leidsche Rijn een nieuwbouwcomplex gerealiseerd met 30 procent beschermd wonen. Dat zie je niet aan de voordeur en door een ingenieuze bouwkundige opzet zijn er overal ontmoetingsplekken. In Sittard-Geleen bezocht ik een nieuw project van corporatie ZOwonen, waar jonge mensen met een verstandelijke beperking, ouderen en andere huurders samen wonen. Het komt ook steeds vaker voor dat een woning eerst wordt gehuurd door een zorgaanbieder en als het allemaal goed gaat, komt het huurcontract op de eigen naam van de cliënt. Daaraan kunnen allerlei voorwaarden worden verbonden, zoals schulden aflossen, een daginvulling hebben en geen overlast veroorzaken.”
De samenwerking tussen gemeenten, corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties gaat niet altijd vanzelf. ‘Zolang je een woonzorgvisie formuleert, is er nog geen sprake van botsende belangen. Maar het wordt complex als je die visie naar de praktijk vertaalt’, zei BrabantWonen-bestuurder Harrie Windmüller in een interview.
“Papier is geduldig, maar de uitvoering van de woonzorgvisies gaat vaak moeizaam door een gebrek aan middelen, capaciteit en samenwerking. In de praktijk moet het worden gedaan door de mensen op de werkvloer. Die zijn in staat tot fantastische dingen, maar de omvang van de klus is enorm, er is weinig menskracht en de systemen zijn vaak nog altijd leidend. In de ggz is de intramurale zorg rap afgebouwd en de opbouw van de ambulante zorg heeft daarmee geen gelijke tred gehouden. Daar komt bij dat een aanzienlijk deel van de bewoners te maken heeft met een stapeling van problemen.
In de ideale wereld gaan sociaal wijkteam, zorginstelling, politie en corporatie samen om kwetsbare huurders heen staan, maar in sommige wijken is de omvang van de aandachtsgroepen zo groot geworden dat dit niet meer kan. Niet voor niets luidden burgemeesters pas de noodklok over het toegenomen aantal E33-meldingen over mensen met onbegrepen gedrag. Corporaties weten vaak wat er speelt achter de voordeur van huurders. Dan zou het fantastisch zijn als een medewerker samen met iemand van de ggz eens ergens een kijkje kon gaan nemen: gaat het hier allemaal goed, waarmee kunnen we helpen? Dan ben je preventief bezig, maar zo’n ggz-medewerker kan voor dit soort activiteiten geen declarabele uren schrijven. Dat is een voorbeeld van een systeem dat in de weg staat.”
Voormalig corporatiebestuurder Hester van Buuren zei in Sprank: ‘Vroeger waren er op een galerij een of twee huurders die zonder werk, in de schulden of in psychische nood zaten. Nu zit nagenoeg de hele galerij in dat schuitje.’ Is de sociale huur het domein geworden van mensen met een vlekje?
“Zeker niet overal, maar in bepaalde buurten wel. Dat is uitermate zorgelijk, omdat het dan lastig is om de zorg te leveren die nodig is. Daarnaast ontstaan er stigma’s over sociale huur die volkomen onterecht zijn. En de huurders zónder al die problemen worden overvraagd. Ik geef het je te doen om naast iemand te wonen die goed is voor tientallen E33-meldingen per jaar. De draagkracht van buurtbewoners is niet oneindig.”
Gemengde wijken worden gezien als het antwoord op de problemen. Waarom bouwen corporaties dan zo weinig middenhuurwoningen?
“Er zijn wijken en buurten waar meer dan de helft sociale huur is. Uit onderzoek blijkt dat een gemengdere samenstelling goed is voor de leefbaarheid, het voorzieningenaanbod en de levensstandaard van de bewoners. Corporaties kunnen inderdaad een bijdrage leveren aan het aanbod van middenhuur. Maar het punt is dat wij daarvoor niet kunnen lenen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat een relatief lage rente in rekening brengt. Middenhuur kan namelijk ook door andere partijen worden gebouwd en dan zou er sprake zijn van staatssteun.
Gelukkig wil de Europese Commissie het mogelijk te maken dat corporaties niet alleen investeren in sociale, maar ook in betaalbare huur. Dan kunnen we ook voor dat segment geborgd lenen. We hopen dat dit voorstel in het eerste kwartaal van 2026 definitief wordt en uiterlijk op 1 januari 2027 in Nederland kracht van wet krijgt. Oneerlijk voor de private aanbieders van middenhuurwoningen? Voor marktpartijen is het minder interessant om te bouwen in wijken en buurten waar het aandeel sociale huur al hoog is. Daar komt bij dat er zoveel gebouwd moet worden de komende jaren, dat de taart groot genoeg is voor iedereen.”
Uit het Woononderzoek Nederland blijkt dat 29 procent van de corporatiewoningen last heeft van vocht en schimmel. ‘Het is niet dat er niets gebeurt, maar het wordt niet altijd goed opgelost als huurders hierover aan de bel trekken’, aldus de Woonbond.
“Bij de afspraken in december is vastgelegd dat corporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra investeren in woningverbetering, naast de 10,5 miljard die zij hieraan al ieder jaar uitgeven. Vanaf 2026 mogen er geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud. De aanpak van vocht en schimmel is complex. Het probleem komt voor in oude én nieuwe woningen, soms is het constructietechnisch, soms heeft het te maken met grondwater of funderingen en soms helpt het als huurders beter ventileren. Corporaties voelen zich verantwoordelijk voor de gezondheid van hun huurders. We moeten af van het oude denken van: schilder de wandjes maar over of zet een vochtvreter neer. Steeds meer corporaties werken met een onafhankelijke derde met verstand van vocht en schimmel, die fungeert als tussenpersoon tussen huurder en corporatie. Kortom: we willen dit vraagstuk met energie, ambitie en prioriteit aanpakken. Maar ook hier geldt weer dat het niet van vandaag op morgen is opgelost.”
Wat is jouw advies aan de directeuren van gemeentelijke sociale diensten?
“Werk actief samen met corporaties! Zij staan dicht bij hun huurders en weten wat de lokale behoeften zijn. Gemeenten zouden daar beter gebruik van kunnen maken. Probeer samen om huisvestingsproblemen vroegtijdig te signaleren. Investeer in gezamenlijke plannen voor kwetsbare groepen, zoals ouderen, mensen met schulden of mensen die uitstromen uit de maatschappelijke zorg. Denk samen na over de leefbaarheid in wijken en dorpen, maak ruimte voor voorzieningen en ontmoetingsplaatsen.
Wees ook een betrouwbare partner: steeds wisselende regels of politieke interventies bemoeilijken het werk van corporaties. Zet als gemeente ook geen ‘lokale kop’ op landelijke regels. Al die zogenaamde maatwerkregels helpen niet om tempo te maken en verhogen de bouwkosten. Neem de eis om groene daken te realiseren. Prima als dit in overleg met de corporatie is gegaan. Maar als zo’n eis pas laat in het proces komt of niet goed is afgestemd, dan schaadt dit de business case van de corporaties.
En tot slot: zet wonen en bestaanszekerheid centraal in álle beleidskeuzes. Op veel gemeentehuizen staan er schotten tussen het sociaal en fysiek domein. Sociale diensten zijn vaak gefocust op inkomen, schulden en zorg, maar alles staat of valt met een woning. De lokale prestatieafspraken met woningcorporaties zijn te veel het pakkie-an van de wethouder Wonen, en geen integrale verantwoordelijkheid van het college. Pas bij de laatste bijeenkomst van de G40 afgelopen juni was er een ontmoeting tussen de wethouders Sociaal Domein en Wonen. Eindelijk. Want wonen is een maatschappelijke basisvoorziening, vergelijkbaar met onderwijs en zorg.”
Het CDA staat er goed voor in de peilingen voor de Tweede Kamerverkiezingen. Hoe sta je tegenover een terugkeer naar de politiek?
“Ik heb met mezelf afgesproken dat ik nooit twee keer dezelfde baan wil. De politiek is ook in mijn huidige functie nog ruimschoots aanwezig: een groot deel van de tijd ben ik in overleg met ministers en Kamerleden. Bovendien ben ik nog maar net bij Aedes begonnen. Het is fijn samenwerken met onze leden, die hart voor de zaak hebben. Wonen is verbonden met zoveel thema’s. Het is dé zorg van de mensen van Nederland en gaat ook over ruimtelijke ordening, funderingsproblematiek, energiebesparing en allerlei technische innovaties, zoals prefab huizen die in de fabriek van de band rollen. Er is onvoorstelbaar veel te doen, en daar houd ik van.”
Wat vind jij?
Alex Buchinhoren, directeur Sociaal Economisch Domein, Breda
“De wooncrisis raakt alle lagen van de samenleving, maar zeker onze kwetsbare inwoners. Daardoor neemt de druk op het sociaal domein toe. De opvatting van Spies dat wonen direct te maken heeft met bestaanszekerheid, gezondheid en participatie deel ik volledig. Daarom proberen we in Breda de samenwerking met de woningcorporaties te versterken.
Als gemeente wijzen we geen huurwoningen toe, maar wij hebben wel maatwerkoverleg met de corporaties. Daar bespreken we kwetsbare inwoners die in een problematische situatie zitten. Indien noodzakelijk wijzen we toch met voorrang een woning toe. Een ander goed voorbeeld van samenwerking is de vroegsignalering. De corporaties waarschuwen ons tijdig bij huurachterstanden en in overleg met hen lukt het vaak om huisuitzettingen te voorkomen. Of denk aan de Wmo-begeleiding van huurders die vanuit dakloosheid of beschermd wonen de stap zetten naar zelfstandig wonen.
Ik zie soms nog wel koudwatervrees bij de corporaties om inwoners in een kwetsbare positie te huisvesten. Hun belang is immers om te zorgen voor evenwichtig samengestelde wooncomplexen. Dan is het aan ons om zekerheden te bieden, bijvoorbeeld budgetbeheer zodat de huur iedere maand netjes binnenkomt. Of door te voorzien in community building en individuele begeleiding. Recent hebben we in samenwerking met de corporaties een groot aantal tijdelijke woningen opgeleverd waarvan een percentage is toegewezen aan statushouders en inwoners die uitstromen uit maatschappelijke voorzieningen. Daarbij hebben we ook afspraken gemaakt over de ondersteuning van de huurders in kwestie.
Aansturen op gemengde wijken is prima, maar niet de enige weg. Zo is er in Breda een complex met een grote concentratie kwetsbare huishoudens. Een van de bewoners pleit er juist voor om te zorgen dat de mensen elkáár kunnen helpen. Dat kan door dichtbij en laagdrempelig steun te bieden en door ruimte voor ontmoeting te creëren. De corporatie heeft nu een van de woningen ter beschikking gesteld als gemeenschappelijke ruimte. Mooi om te zien hoe de veerkracht van de bewoners daardoor toeneemt.”
Willem ten Voorde, coördinator team ‘Bouwen aan sociaal’, Utrecht
“In Utrecht bedraagt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning meer dan elf jaar, is er een gebrek aan bouwlocaties en zijn de ontwikkeltijden voor nieuwbouw lang. Daardoor kunnen we niet aan de woningvraag voldoen. Dat is wrang, maar wel de realiteit.
Sinds twee jaar werken we als gemeente samen met zorgpartijen en woningcorporaties aan combinaties van wonen, zorg en ondersteuning. We matchen een deel van de vraag met het verwachte aanbod van nieuwbouw en vrijkomende huurwoningen. Dit jaar willen we 1.235 woonplekken realiseren voor alle groepen in een kwetsbare positie. We steken veel energie in het contact en de samenwerking met Utrechtse corporaties, vooral als het gaat om concepten voor gemengd wonen. Het is soms wel zoeken naar ieders eigen rol, bijvoorbeeld bij het sociaal beheer in en rond gemengd wonen-complexen.
Net als Spies vind ik het jammer dat de Wet regie niet iedere gemeente verplicht om 30 procent sociaal te bouwen, zoals eerst in het wetsvoorstel stond. Ook in onze U10-regio lukt het helaas niet altijd iedere gemeente om een fair share van de huisvestingsopgave voor kwetsbare doelgroepen te realiseren. We voeren samen het gesprek hoe we tot wederkerige afspraken kunnen komen. De stad Utrecht neemt een relatief groot deel van de opgave voor haar rekening en ook het tegengaan van dakloosheid is voor ons een groot vraagstuk. Tegelijk is de ruimte in onze stad schaars. Dan zou het mooi zijn als een gemeente met ruimte in het buitengebied bijvoorbeeld de realisatie van prikkelarme opvangplekken voor haar rekening neemt. Zo kun je elkaar als regiogemeenten verder helpen.
Het is verstandig om als gemeente fysiek en sociaal beter aan elkaar te verbinden, zoals Spies zegt. In Utrecht zijn we daarin best goed op weg. Collega’s uit het sociaal domein zijn bijvoorbeeld intensief betrokken bij de nota Wonen en de collega’s van Wonen bij onze kersverse sociale visie. Wij proberen dus zoveel mogelijk sámen na te denken over huisvesting.”
